Πραγματική αξία ακινήτου και πως να την υπολογίσετε
Συνήθως οι ιδιοκτήτες ακινήτων απευθύνονται επαγγελματίες του real estate – μεσίτες, προκειμένου να τους πληροφορήσουν για το τίμημα (Πραγματική αξία ακινήτου ) που θα μπορούσαν ν’ αξιώσουν για το υπό πώληση / εκμίσθωση ακίνητο. Πρόκειται για μια τάξη μεγέθους, που δίνεται σε προφωρικό επίπεδο και συνήθως μ΄ ένα σημαντικό εύρος. Μια έκθεση εκτίμησης ενός ακινήτου επηρεάζεται από νομικούς, οικονομικούς και τεχνικούς παράγοντες που γνωρίζουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές
Οι συχνές και σημαντικές αλλαγές που συμβαίνουν στην πολεοδομική νομοθεσία και στο σχεδιασμό της πόλης, καθιστούν πολύ σημαντικό τον ρόλο του εκτιμητή – μηχανικού, για μια ολοκληρωμένη και επιστημονικά αποδεκτή αξιολόγηση – έκθεση εκτίμησης ακινήτων, στις νέες συνθήκες αναάκαμψης της κτηματαγοράς.
Πού χρειάζεται η εκτίμηση ενός ακινήτου;
- για δικαστική διαμάχη
- για τον καθορισμό τιμής αποζημίωσης
- για να προσημειωθεί ένα ακίνητο
- για λογιστικές καταστάσεις
- για δανειακούς σκοπούς
- για ασφαλιστικές εταιρίες
- για επενδυτικούς σκοπούς
- για την ενεργειακή τους κατάσταση (απόδοση)
Από ποιους παράγοντες εξαρτάται η εκτίμηση ενός ακινήτου;
- Νομικούς
- Τεχνικούς
- Οικονομικούς
Ποιες είναι οι νομικές δεσμεύσεις;
- Οι νομικές δεσμεύσεις και όροι που επηρεάζουν την Πραγματική αξία ακινήτου είναι:
- Περίπτωση συνιδιοκτησίας, δουλείας, ύπαρξη οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας κ.λπ.
Ποιοι είναι αρμόδιοι για την εκτίμηση ενός ακινήτου;
Σήμερα πολλοί επαγγελματίες (μηχανικοί, οικονομολόγοι, μεσίτες, δικηγόροι κ.ά.) πραγματοποιούν εκτιμήσεις κάθε μορφής ακινήτου. Υπάρχουν όμως και οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων, όπως είναι οι μηχανικοί – εκτιμητές, που έχουν την επιστημονική κατάρτιση για την εκτίμηση ακινήτων.
Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την αξία του ακινήτου;
- Παγκόσμιο οικονομικό κλίμα
- Εθνική οικονομία
- Νομοθεσία ‐ φορολογικό δίκαιο
- Προοπτικές ανάπτυξης μίας περιοχής
- Νομική κατάσταση του ακινήτου
- Τοποθεσία ‐ γεωγραφία
- Κατάσταση, ηλικία
- Τρέχον μίσθωμα
- Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (αρχιτεκτονική, διαρρύθμιση)
Πώς προσδιορίζεται η αξία των ακινήτων;
Ως έννοια «η αξία ενός ακινήτου» έχει διάφορες εκφάνσεις, όπως:
-Την οικονομική αξία, που επηρεάζεται από την προσφορά και ζήτηση, τη χρησιμότητα, τη μοναδικότητα, την αρτιότητα κ.ά.
-Την αγοραστική αξία, που αντιπροσωπεύει την πλέον πιθανότερη τιμή πώλησης του ακινήτου.
-Την πραγματική – τρέχουσα αξία, η οποία αποτελεί ουσιαστικά το μέσο όρο, ο οποίος προσδιορίζεται από τις διακυμάνσεις των υφιστάμενων τιμών προσφοράς και ζήτησης.
-Την αντικειμενική αξία, που είναι η αξία που έχει το ακίνητο σύμφωνα με το κράτος.
Τι λαμβάνουμε υπόψη για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου;
Για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου λαμβάνονται υπόψη, μία σειρά παραγόντων όπως:
- οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης
- ο συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης
- η ύπαρξη ή μη δεσμεύσεων επί του ακινήτου
- η θέα
- η προσβασιμότητα
- η ύπαρξη ή μη και η κατάσταση των υποδομών κοινής ωφέλειας στην περιοχή
- οι γειτνιάζουσες χρήσεις γης
- η ποιότητα του εδάφους και του υπεδάφους
- η ύπαρξη ή μη κτιρίου εντός του οικοπέδου και η κατάσταση αυτού
- η εμπορικότητα των κοντινών δρόμων
- η θέση του στον αστικό ιστό και ειδικότερα στο πολεοδομικό τετράγωνο
- η απόσταση από τη θάλασσα ή από περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους
- η απόσταση του από περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
- η σχέση της προηγούμενης με τη μελλοντική του χρήση
Τι λαμβάνουμε υπόψη για την εκτίμηση γηπέδων εκτός σχεδίου;
Στην περίπτωση εκτίμησης γηπέδων εκτός σχεδίου τα πράγματα είναι σε άλλες περιπτώσεις απλούστερα και σε άλλες πιο σύνθετα από τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου οικοπέδων. Έτσι για την εκτίμηση των γηπέδων εκτός σχεδίου, λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως:
- θέση,
- χρήσεις γης
- συντελεστής δόμησης και κάλυψης
- σχήμα γωνιακό / μεσαίο / διαμπερές
- το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δόμο και το βάθος του
- πολεοδομικές και νομικές δεσμεύσεις
- πρόσβαση – οδικό δίκτυο – πλάτος δρόμου
- υποδομές σε δίκτυα
- αν γειτνιάζει με ρέμα
- αν έχει δασικό χαρακτήρα
- αν υπάρχουν δουλείες
- προοπτικές, επιτρεπόμενες χρήσεις,
- μέγεθος, αρτιότητα, δυνατότητα κατάτμησης,
- απόσταση από αστικά κέντρα, υποδομή,
- απόσταση από θάλασσα
- προοπτικές ένταξης στο σχέδιο,
- οδοποιία,
- καθορισμός γραμμής αιγιαλού,
- μορφολογία εδάφους (μεγάλες κλίσεις)
- γειτνίαση με θετικούς ή αρνητικούς παράγοντες
- κυρίαρχες χρήσεις περιοχής κ.τ.λ.